半年报系列 | 龙湖:亮点频出,厚积厚发

摘要: 龙湖发出了一份亮丽的中报,未来继续厚积厚发。

11-15 09:53 首页 丁祖昱评楼市


8月16日,龙湖发布2017上半年业绩报告,从已发业绩报告的企业来看,龙湖这份是最亮丽的,相信跟之后要发的企业比,龙湖也是毫不逊色的。上半年,龙湖营业额185.9亿元,同比增长1.2%,其中投资性物业租金收入同比增长28.8%至11.4亿元。毛利率36.5%,同比增长8.6个百分点;核心净利润28.4亿元,同比增长18.6%;核心税后利润率17.5%,同比增长3.6个百分点。虽然中报还不能代表全年最终的业绩水平,但是看到这样一份亮丽的中报,相信对同行来说都会羡慕、对投资人来说都会心动吧。

我一直关注龙湖,我认为龙湖有几个指标是特别值得强调的。

1
销  售

在过去三年,和其他规模房企相比,龙湖的销售增长速度并不是特别出众,但2017年,整个龙湖的销售完全放开,上半年销售额同比增长140%至926亿元,位列全国房企第8名,增速也是遥遥领先。到7月底,龙湖销售额已经突破千亿,达到1030亿元,离全年1100亿元目标仅一步之遥。看企业的快速增长,销售是最重要的先行指标,龙湖在过去三年中已经完成了所有该做的准备工作,相信绝不会只有这半年的厚发,接下去龙湖还会继续延续快速增长的态势。


2
投  资

从投资角度来讲,龙湖最近几年的投资情况非常出色。上半年拿地总建筑面积约1075万平米,其中权益面积646万平方米。截至7月,龙湖新增土地增加至1268万平米,超过去年全年的1255万平米,在所有房企中也是位居前列的。更值得一提的是,与其他大多数规模房企采用的并购方式不同,龙湖拿地主要还是以招拍挂为主,上半年新增40幅土储中招拍挂有26幅,这更加显得不容易。正如龙湖所说,从公开市场拿地,过程干净透明,做到几个月就能开盘,拿到土地的质量也很高。从目前看到的毛利率情况来看,最近几年的新增土地都将会为龙湖未来创造很好的价值。


3
利  润

龙湖的盈利水平在房企中也是很高的,上半年实现毛利率36.5%,较2016年全年上涨7.5个百分点,其中物业开发的毛利率为34.45%,这一水平目前来看应该是房企中的佼佼者。


4
负  债

首先是负债率很低,上半年龙湖的净负债率只有56.2%,其次是龙湖的融资成本很低,上半年平均借贷成本进一步下降至4.7%,这在民企中基本属于最低水平了。在龙湖的融资方式中,没有什么永续债、信托之类的,只有债券、票据和银行贷款等成本相对较低的融资方式,这从另外一个角度说明了龙湖财务状况之健康。



5
战  略

从战略角度来看,我一直认为龙湖的长中短的战略都非常清晰。从长期上来说,开发和持有整个的比重配置合理;中短期上来说,不仅在住宅开发上继续保持前列,另外在商业地产、长租公寓、联合办公,包括一直在行业内数一数二的物业管理,这些风口方向上,龙湖的实践效果也都非常出色,很多项目别人还在付学费,他们已经从开始就盈利,从这个角度上来讲,龙湖的战略及实施是很值得同行们好好学习的。


6
团  队

龙湖的团队也是非常值得一说的,从高层上来讲,以吴亚军、邵明晓等为首的高管团队,配合默契,保持稳定,在整个行业中也是属于最佳的组合。另外从中层团队来说,龙湖采用“仕官生”计划,打造自己的青年近卫军,主要的中层及地区管理岗位都已经是80后占主导力量。从这个角度来讲,龙湖管理团队的年轻化是所有房企里做的最好的,既保证了创新力和战斗力,还能延续和贯彻好企业文化。

当然,龙湖在某些方面如果还能继续提升,未来还会更好。比如说在合作方面,龙湖最近几年也加快了速度,但比重还是相对较低。由于未来招拍挂市场竞争会越来越激烈,难度也会越来越大,要保持长期稳定的增长,企业在合作方面还应该有新的突破。另外,龙湖的文化还是偏稳定,比如这次新调整的销售目标,仅为1500亿,1-7月已经实现1030亿的销售,完成了68.7%,这样来看新目标的制定还是太偏于保守,有点不像龙湖今天年轻团队的气质和斗志。

总的来说,龙湖交出了一份亮丽的中报,龙湖也是一家我特别喜欢的公司。我年初写了一篇龙湖地产:多年厚积,今年“勃”发(点击标题直接阅读),我想今天继续用厚积厚发来形容龙湖地产的未来发展。


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